«Соглашение об отступном, что это? способ исполнения обязательства? или схема по «отжиманию» недвижи

Часть 1. Предыстория.

Пришел ко мне в октябре на консультацию молодой человек, и рассказал свою историю:

«В июле 2015 года у меня умерла мать. Я остался сиротой. Родственников нет. В собственности у меня комната в коммунальной квартире, небольшая. Был еще гараж и машина. Подрабатывал я у частников, в основном занимался сбором мебели. Ну, выпивал, иногда может и больше, чем положено, но незапойный. После смерти мамы, ко мне стал приходить сосед по дому, в детстве вместе росли. Вроде как поддержать меня. Раз пришел, два, а потом предложил наркотики попробовать. Состояние у меня подавленное, я не отказался. Так и стали мы с ним вместе потреблять наркотики. Женя часто меня отправлял «закладки» искать, я их не найду, а он начинает ругаться, меня запугивать, руки распускать. Позже начал говорить: «Раз закладку не нашел, значит сам съел, отдавай деньги». Заставлял меня кредиты на свое имя оформлять, чтобы с ним рассчитаться. Постепенно он ко мне в комнату переехал, полным хозяином себя чувствовал. Меня избивал, и запугивал, что еще хуже будет, если в полицию пойду. Так, оказывая на меня давление, он заставил меня продать машину его же сестре. Деньги, 30 000 рублей сразу же себе присвоил. В феврале 2016 года я убежал из своего собственного дома, жил у друга. Через неделю пришел в комнату, там все вверх дном, документов на комнату нет. Женя отрицал, что взял документы. Вскоре он заставил меня продать гараж, под предлогом рассчитаться за долги. Деньги мне передавали в два раза, 350 000 рублей Женя себе забрал сразу же. В марте меня остановили сотрудники ГИБДД за вождение в состоянии наркотического опьянения. Машину забрали на штрафстоянку. Женя сказал, что я ему должен 30 000 за выкуп машины. В мае меня привлекли к уголовной ответственности, за повторное нарушение ПДД (вождение в состоянии наркотического опьянения), машину снова забрали на штрафстоянку. Женя мне сказал, что машину помог выкупить его знакомый И., которому я должен 30 000 рублей. Меня стали понуждать подписать расписку на 30 000 рублей. Я отказался. На меня стали оказывать психологическое и физическое давление. Женя забрал у меня паспорт. 10 июня 2016 года меня привезли в Россреестр, сказав, что нужно подписать договор займа на 30 000 рублей. Увидев в договоре цифру 450 000, я спросил, откуда такая сумма, но что мне резко ответили: «Подписывай и все». Мне не дали читать документы, заставили подписать. После этого пять дней меня держали взаперти. Чудом я смог позвонить своей крестной, единственный близкий для меня человек, и убежать от них. С крестной мы поехали в Россреестр, там узнали, что мне дали на подпись документы по отчуждению комнаты, договор займа на 450 000 рублей и Соглашение об отступном. Я немедленно обратился в полицию, сообщил, что мой паспорт удерживает Евгений. И начал оформлять новый паспорт. С Новым паспортом я вновь пришел в Россреестр, написал заявление о приостановлении регистрации перехода права собственности.

По моему заявлению, о краже паспорта, полиция вынесла постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Как выяснилось позже, второй стороной по заключенным договорам выступала родная сестра И., с которой я не был знаком. Она написала на меня заявление в полицию, по причине приостановления мной регистрации права собственности. По ее заявлению так же было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

А сейчас мне пришла повестка в суд, они подали исковое заявление. Вы можете меня защищать?»

На мой вопрос «Когда слушание?», - он ответил: «Завтра в четыре».

Вот так, «галопом по Европам» началась подготовка к процессу.

Часть 2. Позиция сторон.

Пришли мы в суд, сидим ждем процесса. Подходят к залу два человека, почти бандитской наружности – представители, как потом выяснилось, а один из них – огромной мужик, и есть тот самый И., родной брат истицы, ну а второй вроде как «юрист» фирмы, составляющей Соглашение об отступном. Забегая вперед, скажу, почему такое нелицеприятное у меня отношение к этому «юристу»: тексты документов написаны грамотно, а вот поведение в процессе не то что возмутительно, а противоправно. В виду неоднократных моих замечаний, он был удален судьей из зала суда за неуважительное отношение к суду и участникам процесса (жаль, что на один процесс).

Позиция истцов: Ответчик 10.01.2016 года подписал договор займа с А., в течение полугода деньги не отдал. 10.06.2016 года подписали Соглашение об отступном, по условиям которого, ответчик получил деньги, но вместо них передает А. комнату в коммунальной квартире. Впоследствии ответчик уклонился от передачи квартиры путем подачи в Россреестр заявления о приостановлении регистрации перехода права собственности. В качестве обоснования заваливают суд «сборной солянкой» из вырезок судебных решений, норм закона, постановлений Пленума, хоть каким- то боком относящихся к Соглашению об отступном.

Снова забегу вперед, в апелляционной жалобе написали столько оснований, к счастью, не относящихся к делу, что сразу видно, эта схема неоднократно отработана юридической фирмой, Правовую природу отступного изучили и плотно в этой сфере работают.

Задаю вопрос представителю-брату, которой «якобы» присутствовал при передаче денег: «Как передавались денежные средства?». И он под протокол говорит, что 10.01.2016 года в квартире А. был подписан договор займа, потом все поехали в банк УБРИР, там сняли деньги и передали их ответчику.

Заявляем ходатайство об обязании истца предоставить доказательства о наличии на счете УБРИР на 10.01.2016 года денежных средств в сумме 450 000 рублей. Удовлетворено.

Со слов ответчика: помимо вышеизложенной предыстории, денежные средства не брал, договор займа 10.01.2016 не подписывал. Истца видел один раз, в Россреестре, и то не помнит. Принудили подписать документы.

Ну коли он денег не брал, подаем встречный иск «о признании договора займа незаключенным, соглашения об отступном недействительным».

По договору Займа ссылаемся на ст. 812 ГК РФ, по соглашению об отступном ссылаемся, что оно недействительно, так как основано на незаключенном договоре, на основании ст. 168 ГК РФ. Недействительность соглашения об отступном может последовать ввиду отсутствия самого обязательства, на прекращение которого направлено соглашение (дело № А60-25502/03.). Кроме того, указываем, что Соглашение об отступном подписано под влиянием обмана, а также что при его подписании нарушены нормы Закона, в частности нарушено преимущественное право приобретения комнаты иными собственниками в коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Часть 3. Процесс. Решение суда.

В ходе процесса, представитель истца меняет показания, и заявляет, что денежные средства истица хранила дома, и передавались деньги после подписания договора в квартире истицы, в присутствии ее мужа и самого представителя истца. Показания меняют ввиду отсутствия доказательств того, что денежные средства снимались со счета в УБРИР. В ходе процесса выявляются многочисленные противоречия в показаниях истицы, ее свидетеля и представителя. Доказательств, наличия денежных средств в сумме 450 000 рублей в суд не предоставлено, вместо этого представляются документы, что в юридически значимый период времени доход семьи из 4 человек (мать, отец, двое малолетних детей) составлял порядка 37 000 рублей (30 000 – заработная плата мужа, и около 7 000 рублей декретные суммы истицы).

Встречный иск был принят к производству. Доказательств практически нет. Ссылаемся на то, что 10.01.2016 года договор займа не подписывался, что истица, заявляя о том, что сама составляла и распечатывала договор, говорит неправду. При реальном обозрении документов, исходя из стилистики текста, усматривается, что договор займа и соглашение об отступном составлены одновременно. Единственным доказательством, подтверждающим нашу позицию может послужить заключение эксперта. Заявляем ходатайство о проведении судебно-технической экспертизы документов, на предмет установления времени изготовления договора займа, а также установления на одном или разных печатающих устройствах изготовлены документы.

Совершенно очевидно -если заключением эксперта будут подтверждены наши доводы, то станет объективно подтверждено, что, говоря о передаче денежных средств 10.01.2016 года, истица дает ложные показания, и фактически передачи денежных средств не было.

Ходатайство отклонено судами первой и второй инстанций. Таким образом, суд оставил нас без доказательств нашей позиции.

Иным доказательствам, представляемым стороной ответчика, не дана надлежащая правовая оценка.

Решением суда, в удовлетворении исковых требований отказано. В удовлетворении встречного искового заявления также отказано. Таким образом, своим Решением, суд установил, что невозможно признать право собственности на недвижимое имущество, переданное по Соглашению об отступном, если должник не исполнил обязательство и не передал имущество.

Судом принята во внимание позиция представителя ответчика о том, что Соглашение об отступном не является самостоятельной сделкой, а представляет собой способ исполнения обязательств. Информационное письмо Президиума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2005 года № 102. пункт 1, абз 5, 6, 7, 8 данного Обзора практики применения Арбитражными судами ст. 409 ГК РФ гласит: «Суд кассационной инстанции отменил решение суда по следующим основаниям. Согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Из смысла статьи 409 ГК РФ следует, что соглашение об отступном не прекращает обязательства. Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей Кодекса, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного.

Оценивая выводы суда первой инстанции и соглашение сторон об отступном, суд кассационной инстанции подчеркнул, что с момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор (истец) вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением».

Из апелляционного определения суда «Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением. Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Недвижимая вещь, которая передается в качестве отступного, считается предоставленной кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё в ЕГРП.

Поскольку ( / / ) ответчиком по первоначальному иску ( / / ) было подано в Управление Росреестра по ... заявление о возврате ранее предоставленных документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности на комнату (площадью 14,4 кв.м.) под номером 10, расположенную по адресу: ..., его обязанность по передаче комнаты ( / / )1 на основании соглашения об отступном не может считаться исполненной.

Неисполнение должником ( / / )3 обязательств по соглашению об отступном от ( / / ) в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление ( / / )1 требования к ( / / )2 о признании права собственности на комнату площадью 14,4 кв.м.) под номером 10, расположенную по адресу: .... В этом случае ( / / )1 вправе предъявить ( / / )2 лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства».

Признавая договор займа заключенным, суд указал на то обстоятельство, что, несмотря на отсутствие расписки о передачи денежных средств, Соглашение об отступном содержит формулировку, что оно заключается во исполнение обязательств, вытекающих из договора займа.

Согласно положений законодательства и складывающей судебной практики, заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги в действительности не получены им от займодавца. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным (ч. 1, 3 ст. 812 ГК РФ). Отсутствие расписки о получении денежных средств, а также прямого указания в тексте договора, что средства были переданы на момент подписания договора, являются основанием для признания такого договора незаключенным по его безнадежности. Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Частью 2 статьи 812 ГК РФ установлено, что если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается.

Несмотря на это, суд принимает во внимание противоречивые показания свидетелей со стороны истца, о том, что денежные средства переданы. Кроме того, толкованию подвергается не сам договор займа, согласно которому должна была состояться передача денежных средств, а Соглашение об отступном, которое не содержит в себе информацию о дате, месте и времени передачи денежных средств.

Неоднократно обращалось внимание суда на обстоятельство, подлежащее доказыванию, а именно, на наличие денежных средств у истицы. При имеющихся в деле доказательствах, свидетельствующих об отсутствии реальной возможности у истицы заключить договор займа на данную сумму и передать денежные средства, суд немотивированно отклоняет доводы ответчика.

К сожалению, судебная практика складывается таким образом, что наличие денежных средств у займодавца не подлежит доказыванию. Считаю, что данный пробел в законодательстве подлежит устранению. В любом случае, суды при принятии решения, должны исследовать все доказательства и устанавливать все обстоятельства, имеющие значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела.

Судом второй инстанции Решение оставление в силе.

Плюс данного дела: мой доверитель остался собственником своей комнаты, в отличие от своего «собрата по несчастью», благодаря случаю и своевременному приостановлению регистрационных действий. Хочу отметить, что приятель ответчика лишился своего единственного жилья по такой же схеме «по отжиманию недвижимого имущества».

Минус дела: на данной стадии договор займа признан заключенным, несмотря на то, что реальной передачи денежных средств не было. Доверитель не собирается сдаваться.

Однако, невзирая на судебные акты, не остановились истица и ее брат. 22 марта 2017 года, в день, когда в Свердловском областном суде было назначено слушание по апелляционным жалобам, истица подает второе исковое заявление в Октябрьский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области по тому же предмету, по тем же основаниям, к тому же ответчику, меняет лишь формулировку с «признать право собственности на..» на «обязать передать …». Конечно же, судом отказано в удовлетворении заявленных требований, со ссылкой на преюдицию.

Будем бороться дальше… Будем защищать права и законные интересы граждан, подвергшихся обману и злому умыслу!

Адвокат коллегии адвокатов "СОГА" Виктория Зыкова